Les avocats de Fidal Paris au service de l’immobilier de crise
Le temps est suspendu, sinon révolu, où la conduite d’une opération de promotion immobilière empruntait le chemin tranquille et balisé de la pré commercialisation d’appartements et de bureaux, avec à la clef le bouclage du programme dans un temps record. La révélation de l’urgence climatique et l’enchérissement « plus plus » du foncier sont passés par là avec, en point d’orgue, la grave crise immobilière que le marché endure.
Cela sonne-t-il la fin des opérations classiques ? Sans doute pas. Mais on assiste indiscutablement à l’essor de montages innovants, tous inspirés des préoccupations environnementales et de l’aggravation inéluctable des bilans promoteurs, par l’enchérissement du foncier.
Les opérateurs ne restent pas passifs face à cette situation et des solutions, hier exceptionnelles et innovantes, tendent à s’inscrire de façon récurrente dans la stratégie de certains professionnels : « saucissonnage » de la propriété pour alléger le poids du foncier, valorisation des immeubles économes en énergie, création de fonds ciblés sur le logement sont autant de tendances lourdes que les avocats du cabinet Fidal Paris ont pour mission de relayer.
La division du droit de propriété
Le saucissonnage, en termes plus académiques, vise les procédés consistant à neutraliser le prix du foncier dans les opérations immobilières :
- Développement d’opérations immobilières sur la base d’un bail réel : le promoteur « acquiert » un droit réel assimilable à un droit de propriété temporaire, en devenant preneur à bail à construction ou à bail emphytéotique (emphytéose). Il commercialise ainsi ou met en location des immeubles de logement ou de bureau à un prix décoté par rapport au prix d’achat d’une pleine propriété.
- Démembrement de la propriété : le résultat est le même que précédemment, mais le promoteur y parvient en devenant, non pas propriétaire de l’assiette du programme, mais seulement usufruitier. Le droit d’usufruit lui confère le droit de construire, puis de commercialiser son opération. Les prix de sortie sont réputés inférieurs, là encore parce que le promoteur n’a pas acquis la pleine propriété.
- Offre de logement alternative : tout le monde a évidemment en tête le bail réel solidaire, sur la base duquel un organisme de foncier solidaire consent un droit réel à un opérateur immobilier, sur la base duquel ce dernier commercialise des logements. Le prix de revient est là encore réputé décoté du poids du foncier.
A situation de crise, solutions juridiques de crise, on ne sait pas si ces procédés resteront cantonnés à des marchés de niche. Le fait est qu’ils modifient fondamentalement les services juridiques sollicités auprès des avocats du cabinet.
L’immeuble emporté par le mouvement de décarbonation
La valorisation énergétique des immeubles passe par le respect des contraintes pesant sur les immeubles neufs et anciens au titre de la réglementation thermique. L’attention est fortement polarisée sur le traitement de l’ancien. Comment adapter le patrimoine existant aux exigences de la politique de décarbonation ?
Tout un marché se déploie consistant à « verdir » les immeubles, par exemple :
- Par la réhabilitation portant rénovation énergétique, via des marchés de travaux classiques ou des contrats plus spécifiques du type contrat de performance énergétique, le tout de manière à générer des économies d’énergie.
- Par la mise en œuvre dans les immeubles existants de procédés de production et de consommation d’énergie innovants : autoconsommation individuelle ou collective d’électricité, mise en œuvre de systèmes innovants de production de chaleur (pompe à chaleur, géothermie, etc.), ajustement à la baisse de la consommation.
- Même les transactions immobilières sont impactées par ce verdissement, avec la professionnalisation de certains opérateurs immobiliers qui achètent ou louent les fonciers de leurs futurs programmes de logement ou de bureau, moyennant la prise en charge de tout ou partie de la réhabilitation environnementale du site (procédé du tiers demandeur notamment).
Là encore, on attend des juristes qu’ils fassent preuve d’imagination et, plus encore, d’interdisciplinarité. En ces temps dorés des années de pleine croissance des années 1970, un seul avocat, un seul notaire, suffisait à la peine, pour aider à l’achat du foncier, mettre en place les contrats de réservation, préparer le règlement de copropriété ou de lotissement et les actes de promesse de vente puis de vente. Aujourd’hui, les avocats de Fidal Paris travaillent en « meute » de spécialistes en droit immobilier, en droit de l’énergie, en droit de l’environnement, en droit financier et en droit fiscal, pour livrer à la promotion privée et sociale et aux investisseurs des contrats clefs en mains et à la fiscalité maîtrisée.
La position des investisseurs
Quelle est la position des investisseurs sur cette question ? Quelle est leur appétence et des fonds sont-ils prêts à investir sur ces questions ?
Dans un contexte de crise du marché, l’appétence des investisseurs, notamment de détail, pour la pierre papier a largement diminué : les fonds français ont souffert ces dernières années, faisant face à des demandes de rachat massives, et créant, ce faisant, un effet boule de neige pour les institutionnels notamment assureurs, et le secteur immobilier dans son ensemble en recherche de financements.
Les procédés de « saucissonnage » évoqués ci-dessus sont autant d’opportunités d’investissements innovants pour les investisseurs, limités au coût du foncier. En outre, les réglementations en matière de finance durable et les assouplissements réglementaires (ELTIF 2, Loi Industrie verte, ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 portant modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs), devraient permettre aux fonds de proposer des produits plus innovants et attractifs.
Fidal Paris accompagne les fonds sur ces sujets.